Zweckentfremdung der Wohnung

Wir klären Sie über die neue Zweckentfremdungssatzung auf!

Maximilian Kaltenegger

Rechtsanwalt

Sind Sie auch betroffen?

Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen über Vermittlungsplattformen wie z.B. Airbnb oder Wimdu erfreut sich bereits seit geraumer Zeit großer Beliebtheit. Manche Wohnungsinhaber bieten ihre Miet- oder Eigentumswohnung mittlerweile nicht mehr nur vorübergehend – beispielsweise während der Semesterferien oder während des eigenen Urlaubs – sondern dauerhaft zur Kurzzeitanmietung an. Wirtschaftlich betrachtet ist das durchaus nachvollziehbar, weil der im Wege der Kurzzeitvermietung zu erzielende Mietzins den im Wege der „normalen“ Vermietung zu erzielenden Mietzins teilweise um ein Vielfaches übersteigt. Allerdings machen Kritiker den Trend zur Kurzzeitvermietung für steigende Mieten und Wohnraumverknappung in vielen Großstädten verantwortlich.

Ein ZwEWG?

Um Wohnraum zu schützen, können Gemeinden auf Grundlage des Art. 1 des bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG) „für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung (…) bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (…).“

Was passiert wenn ich gegen das ZwEWG verstoße?

Die bayerische Landeshauptstadt München hat von dieser Möglichkeit bereits vor Längerem Gebrauch gemacht und erstmalig im Jahre 2013 eine sog. Zweckentfremdungssatzung (ZeS) erlassen. Die Durchsetzung Derselbigen gestaltete sich zunächst schwierig. Einerseits verfügte das zuständige Sozialreferat angesichts des großen Angebots von Kurzzeitmietwohnungen im Internet schlicht nicht über ausreichend Personal, um effektive Kontrollen durchzuführen. Andererseits waren die damals bestehenden gesetzlichen Regelungen, und hiervon v.a. der zunächst höchstzulässige Bußgeldbetrag von „nur“ 50.000,- €, nicht ausreichend, um insbesondere gewerbliche Kurzzeitvermieter abzuschrecken.

Nach zwischenzeitlicher Nachjustierung sowohl durch den bayerischen Gesetzgeber, als auch durch die Stadt München selbst (u.a. Erhöhung des höchstzulässigen Bußgelds auf 500.000,- €, Ausweitung der Kontrollbefugnisse, personelle Aufstockung usw.) werden Verstöße mittlerweile aber mit großer Härte verfolgt.

Ein ZwEWG auch in Regensburg?

Am 05.07.2019 hat nunmehr auch die Stadt Regensburg eine Zweckentfremdungssatzung (ZeS) erlassen. Wie und insbesondere mit welcher Härte die ZeS in Regensburg künftig um- und durchgesetzt wird, bleibt vorerst abzuwarten. Um kein Bußgeld zu riskieren – welches gem. § 13 ZeS bis zu 500.000,- € betragen kann (!) – sollten Kurzzeitvermieter aber jedenfalls Vorsicht walten lassen. Es ist unabdingbar, sich zumindest einen groben Überblick über den wesentlichen Regelungsgehalt der Satzung (abrufbar unter: https://www.regensburg.de/fm/RBG_INTER1S_VM.a.253.de/r_upload/zweckentfremdungssatzung-regensburg.pdf ) zu verschaffen.

Wann liegt Zweckentfremdung vor?

Zentrale Vorschrift für die Frage, ob die eigene Vermietertätigkeit u.U. gegen die ZeS verstößt, ist § 3 ZeS, welcher lautet wie folgt:

„§3 Zweckentfremdung

(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die/den Verfügungsberechtigte/n und/oder den/die Mieter/in anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum

zu mehr als 50 v. H. der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,

mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,

baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,

länger als drei Monate leer steht,

beseitigt wird (Abbruch).

(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn

Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte,

Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder in naher Zukunft veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht,

eine Wohnung durch die/den Verfügungsberechtigte/n oder den/die Mieter/in zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Gesamtfläche) und Räume nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 3 baulich verändert wurden,

der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren Wohnnutzung zusammengelegt oder geteilt wird.“

Wann „Wohnraum“ i.S.d. ZeS vorliegt, regelt § 2 ZeS.

Gibt es Ausnahmefälle, in denen Zweckentfremdung erlaubt ist?

Ja, die gibt es. Gem. §§ 4-7 ZeS besteht die Möglichkeit, sich die Zweckentfremdung unter bestimmten Voraussetzungen durch die Stadt Regensburg genehmigen zu lassen. Eine Genehmigung kommt in den folgenden Fällen in Betracht:

Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange und überwiegender privater Interessen, § 5 ZeS,
Genehmigung gegen Ersatzwohnraum, § 6 ZeS, und
Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichszahlungen, § 7 ZeS.

Der Antrag auf Erteilung einer solchen Genehmigung ist gem. § 4 Abs. 5 ZeS bei der Stadt Regensburg, Amt für Stadtentwicklung, zu stellen.

Bzgl. der Frage, ob ein derartiger Genehmigungsantrag in Ihrem konkreten Fall rechtlich „Sinn macht“, oder generell bei Fragen zum Thema Zweckentfremdungssatzung kontaktieren Sie unsere Kanzlei telefonisch, per Mail oder vereinbaren Sie einen persönlichen Besprechungstermin an unseren Kanzleistandorten in Regensburg oder Landshut.