Ist die Eigenbedarfskündigung zulässig?

Die wesentliche gesetzliche Regelung zur Eigenbedarfskündigung findet sich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dort ist bestimmt, dass ein zur Kündigung berechtigendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem dann vorliegt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

In § 573 Abs. 3 BGB ist außerdem geregelt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters – im Fall der Eigenbedarfskündigung mithin die Gründe für den Eigenbedarf des Vermieters – im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen.

„Eigenbedarf“ in diesem Sinne liegt – wie sich der gesetzlichen Regelung zunächst klar entnehmen lässt – dann vor, wenn der Vermieter die Räume (1)als Wohnung (2)für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (3)benötigt.

• (1) „als Wohnung“:

Es muss seitens des Vermieters beabsichtigt sein, dass die jeweiligen Räume als Wohnung genutzt werden; eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung findet im Rahmen der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Berücksichtigung;

• (2) „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“:

Eine Eigenbedarfskündigung kommt nur für einen beschränkten Kreis sog. Bedarfspersonen in Betracht. Bedarfspersonen in diesem Sinn sind, neben dem Vermieter selbst, seine Familienangehörigen aber auch Angehörige seines Haushalts. „Angehörige des Haushalts des Vermieters“ sind Personen, die der Vermieter auf Dauer in seine Wohnung aufgenommen hat und die mit ihm dort in enger Hausgemeinschaft leben und keinen eigenen Hausstand führen. Unter „Familienangehörige des Vermieters“ fallen Personen, die mit dem Vermieter verwandt und (besonders) persönlich verbunden sind. Je weniger eng die Verwandtschaft, desto mehr kommt es auf die besondere persönliche Verbindung zwischen Vermieter und Bedarfsperson an;

• (3) „benötigt“:

Die Wohnung wird in diesem Sinn „benötigt“, wenn die Bedarfsperson die Wohnung nutzen will und der Vermieter hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Tendenziell ist die Rechtsprechung hierbei eher großzügig.

Eigenbedarf muss vom Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bis zum Zeitpunkt der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Fällt der Eigenbedarf nach Zugang der Kündigungserklärung, aber noch vor kündigungsbedingter Beendigung des Mietverhältnisses weg kann sich der Vermieter nicht mehr auf den Eigenbedarf berufen. Fällt der Eigenbedarf hingegen erst nach kündigungsbedingter Beendigung des Mietverhältnisses weg ist das in der Regel unschädlich.

Der Vermieter muss in der – gemäß § 568 BGB schriftlich zu erklärenden – Eigenbedarfskündigung angeben, für welche Person die Wohnung benötigt wird und darlegen, weshalb diese Person die Wohnung benötigt. Die Angaben müssen möglichst detailliert sein, damit es dem Mieter möglich ist, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung tatsächlich erfüllt sind. Macht der Vermieter in dem Kündigungsschreiben keine Angaben zu (Eigen-)Bedarfsperson und -sachverhalt ist die Eigenbedarfskündigung bereits deshalb unwirksam.

Sollten Sie weitere Fragen zur Eigenbedarfskündigung oder generell zum Mietrecht haben, kontaktieren Sie unsere Kanzlei telefonisch oder per Mail, oder vereinbaren Sie einen persönlichen Besprechungstermin an einem unserer Kanzleistandorte in Regensburg und Landshut.