Highspeedräumung zum Sondertarif?

Leistet der Mieter dann noch während des Gerichts- und Zwangsvollstreckungsverfahrens keine Mietzahlungen mehr und/oder muss die Wohnung nach der zwangsweisen Räumung erst aufwändig saniert werden bevor eine Neuvermietung erfolgen kann, erreichen die finanziellen Gesamtschäden auf Seiten des Eigentümers/Vermieters schnell astronomische Höhen.

Dass diese Schäden ggfs. vom Mieter zu tragen wären, ist jedenfalls dann nur ein schwacher Trost, wenn das Mietverhältnis – wie in der Praxis häufig – letztlich wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters endete.

So gut wie immer besteht deshalb die Gefahr, dass der Eigentümer/Vermieter – ganz oder zumindest teilweise – auf den vorgenannten Kosten „sitzen bleibt“. Dass hierdurch selbst wirtschaftlich gut gestellte Eigentümer/Vermieter an die Grenzen ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit kommen können, liegt auf der Hand.

Vorstehendes macht deutlich: Für Eigentümer/Vermieter ist es von großem Interesse, vom „Standardweg“ abzuweichen, um damit nach Möglichkeit Zeit und Kosten zu sparen und zu verhindern, dass sich die finanziellen Schäden mit zunehmender Dauer der Auseinandersetzung mit dem Mieter noch vervielfachen.

Und tatsächlich: Es gibt Mittel und Wege, die Zeit bis zur Räumung zu verkürzen und die anfallenden Kosten zu senken bzw. den finanziellen Schaden wenigstens nicht noch leichtfertig zu vergrößern. Hilfreich können dabei insbesondere die folgenden „Instrumente“ sein:

Räumungsvergleich

Stets in Betracht gezogen werden, sollte der Abschluss eines sog. Räumungsvergleichs, in dem sich der Mieter verpflichtet, die Wohnung unter bestimmten Bedingungen (z.B. teilweiser Erlass aufgelaufener Mietschulden) und zu einem bestimmten Datum –  das idealerweise (deutlich) vor dem Datum liegt, zu dem mittels Standardweg (Räumungsklage, Urteil, Zwangsvollstreckung) eine Räumung zu erreichen wäre – herauszugeben. Mit entsprechendem Verhandlungsgeschick lassen sich hier Ergebnisse erzielen, die dem Standardweg unterm Strich zeitlich und finanziell deutlich vorzuziehen sind.

Sicherungsanordnung und Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung

Insbesondere für Eigentümer/Vermieter, die das Mietverhältnis wegen Mietrückständen seitens des Mieters gekündigt haben und infolge der nach wie vor ausbleibenden Mietzahlungen mittlerweile selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen drohen, kann eine die Beantragung einer sog. Sicherungsanordnung von Vorteil sein.

Gemäß § 283a Absatz 1 ZPO ordnet das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag des klagenden Eigentümers/Vermieters an, dass der beklagte Mieter wegen der Mieten, die während der Zeit, in der der Räumungsprozess läuft, fällig werden, Sicherheit leisten muss.

Befolgt der Mieter die Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht auf Antrag des Eigentümers/Vermieters die Räumung der Wohnung durch einstweilige Verfügung anordnen, § 940a Absatz 3 ZPO. Damit ist es insbesondere sog. Mietnomaden nicht mehr möglich, den zeitaufwändigen Mietprozess dafür zu missbrauchen, ohne Leistung von Mietzahlungen kostenlos in der Wohnung zu verbleiben.

Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung

Weitere Fälle, in denen eine Räumung der Wohnung durch einstweilige Verfügung angeordnet werden kann, regeln § 940a Absatz 1 und Absatz 2 ZPO.

Nach § 940a Absatz 1 ZPO darf die Räumung der Wohnung durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn verbotene Eigenmacht (ggfs. bei Hausbesetzern) oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt.

Manchmal kommt es vor, dass zunächst ein erfolgreicher Räumungsprozess gegen den Mieter geführt wird, ein entsprechendes Urteil (=Räumungstitel) zugunsten des Eigentümers/Vermieters ergeht, sich dann, bei der zwangsweisen Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher aber plötzlich herausstellt, dass der Mieter die Wohnung einer anderen Person, z.B. einem Untermieter, überlassen hat. Steht diese andere Person nicht im Räumungstitel, kann aus diesem Räumungstitel auch nicht gegen sie vollstreckt und die Wohnung deshalb nicht zwangsweise geräumt werden. Grundsätzlich müsste der Eigentümer/Vermieter in diesen Fällen eine neue Räumungsklage erheben, um einen entsprechenden Räumungstitel gegen eben diese Person zu erwirken. Es würde wieder viel Zeit vergehen und es würden immense weitere Kosten auflaufen.

Abhilfe schafft unter bestimmten Voraussetzungen § 940a Absatz 2 ZPO. Die Vorschrift bestimmt, dass ggfs. auch gegen die andere Person, die sich nun in der Wohnung befindet, eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden kann.

Beschränkter Vollstreckungsauftrag

Auch in der Vollstreckung lässt sich noch Zeit und Geld sparen. Gemäß § 885a Absatz 1 ZPO kann der Vollstreckungsauftrag auf Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO, also auf die Herausgabe der Wohnung, beschränkt werden (sog. Berliner Räumung).

Im Ergebnis wird damit im Rahmen der Zwangsvollstreckung nur der Mieter aus der Wohnung gesetzt, sodass dem Gerichtsvollzieher kein Vorschuss für die Räumung, Einlagerung und Verwertung der Sachen des Mieters gezahlt werden muss. Dadurch dass es in diesen Fällen nicht erforderlich ist, dass der Gerichtsvollzieher zunächst eine Spedition beauftragt, mit der wiederum erst ein passender Termin zur Räumung gefunden werden muss, kann zusätzlich Zeit gespart werden.