Zwangsmodernisierung von Immobilien

„Fit für 55“

Stephan Hendel, LL.M.

Rechtsanwalt

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Mit dem Entwurf der EU-Kommission zur Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Paket „Fit für 55“) will die EU ihr angestrebtes Klimaziel erreichen und bis 2030 die Netto-Treibhausgasemissionen um mindestens 55% senken. Danach will die EU bis 2050 klimaneutral werden. Was das für Eigentümer von Immobilien bedeutet, beleuchtet der folgende Artikel.

Zwangsmodernisierung von Immobilien – Was bedeutet die neue EU-Richtlinie?

Die EU-Kommission hatte bereits 2018 eine Überarbeitung der Energieeffizienzrichtlinie beschlossen, um den Energieverbrauch in der Europäischen Union zu senken. Durch die neue Regelung sollen Gebäude langfristig klimaverträglicher werden und somit einen Beitrag für den Klimaschutz leisten.

Wichtig: Noch ist das Vorhaben nicht in deutsches Recht umgemünzt worden! Insofern ist es momentan auch kaum möglich, hiergegen zum jetzigen Stand rechtlich vorzugehen.

Was bedeutet das für Eigentümer von Immobilien?

Eigentümer von Immobilien müssen künftig mit strengeren Vorschriften rechnen. So müssen beispielsweise bestimmte Wohngebäude bis 2030 den Standard eines KfW-55-Hauses erreichen. Auch für Nichtwohngebäude gelten künftig neue Mindestanforderungen an die Energieeffizienz.

Zusätzlich sollen Eigentümer von Immobilien verpflichtet werden, den Energieverbrauch ihrer Gebäude regelmäßig zu erfassen und entsprechende Maßnahmen zur Verbesserung der Effizienz umzusetzen. Bei Verstößen gegen diese Vorschriften drohen hohe Strafen.

Noch ist nicht geklärt, wie Deutschland mit dem EU-Vorhaben „Fit für 55“ im Detail umgehen wird. Denn es bedarf zunächst einer Umsetzung in nationales Recht. Dabei sind zahlreiche Varianten denkbar, wie der deutsche Gesetzgeber das Ziel der EU durchsetzen könnte.

Eine Möglichkeit wäre es, Anreize zur Modernisierung von Immobilien zu schaffen. Hierbei könnten beispielsweise steuerliche Vergünstigungen für Eigentümer von Immobilien geschaffen werden, die den Energieverbrauch ihrer Immobilie senken. Weiterhin könnten auch Förderprogramme für die energetische Sanierung von Gebäuden aufgelegt werden, um den Modernisierungsprozess zu beschleunigen. Dies wäre die denkbar angenehmste Variante für Eigentümer von Immobilien.

Neben Anreizen könnte der Gesetzgeber aber auch Strafen einführen, sollte man der Sanierungspflicht nicht nachkommen. So könnten beispielsweise auch Bußgelder verhängt werden, sollte das Objekt eine bestimmte Energie-Effizienzklasse (zunächst wohl „D“) nicht erreicht werden.

Eine drastischere Maßnahme wäre die Nutzungsuntersagung der Immobilie. Das würde jedoch einer Enteignung ohne Entschädigung gleichkommen. Ob der Gesetzgeber in seinem Klimawahn wirklich so weit gehen würde, bleibt abzuwarten.

Wie wehre ich mich gegen eine (mögliche) Zwangsmodernisierung?

Das Wichtigste ist, dass Sie Verwaltungsakte (wie Bescheide usw.) nicht bestandskräftig werden lassen. Dies können Sie zumeist selbst und sehr effektiv lösen. Ein schriftlicher oder elektronischer Verwaltungsakt muss nach § 37 Abs. 6 VwVfG mit einer sog. Rechtsbehelfsbelehrung versehen sein:

„(6) Einem schriftlichen oder elektronischen Verwaltungsakt, der der Anfechtung unterliegt, ist eine Erklärung beizufügen, durch die der Beteiligte über den Rechtsbehelf, der gegen den Verwaltungsakt gegeben ist, über die Behörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf einzulegen ist, den Sitz und über die einzuhaltende Frist belehrt wird (Rechtsbehelfsbelehrung). Die Rechtsbehelfsbelehrung ist auch der schriftlichen oder elektronischen Bestätigung eines Verwaltungsaktes und der Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 beizufügen.“

Diesen Rechtsbehelf – zumeist in Form des Einspruchs – sollten Sie ergreifen, um die Sanierungsmaßnahme gegen Sie nicht bestandskräftig werden zu lassen. Sollten Sie einen Einspruch eingelegt haben, wird in den meisten Fällen ein Gericht hierüber entscheiden (müssen). Es gibt jedoch einige Fristen zu beachten, die im Einzelfall unterschiedlich sein können. Das bedeutet, dass Sie derartige Angelegenheiten sofort, also mit Zustellung der Post bearbeiten oder diese an Ihren Rechtsanwalt abgeben sollten.

Vollkommen egal wie der Gesetzgeber das Vorhaben „Fit für 55“ ausgestalten wird – er kommt nicht an der Verfassung und an rechtsstaatlichen Abwehrmaßnahmen vorbei!

Kosten eines Verwaltungsverfahrens und wie man sich schützt

Eine Sanierungspflicht kann für Immobilienbesitzer – und Eigentümer auch schnell zu einem teuren Verwaltungsverfahren werden. Doch es lohnt sich, sich im Vorfeld abzusichern. Eine Rechtsschutzversicherung kann dabei helfen, hohe Kosten für ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Bei derartigen Gerichtsverfahren sind nicht nur Anwaltskosten zu berücksichtigen. Ein weiterer Kostenfaktor können Sachverständige sein, die von den Gerichten oft zur Begutachtung der betroffenen Immobilien herangezogen werden. Diese Gutachten können je nach Umfang und Komplexität schnell Kosten von 10.000 Euro und mehr verursachen.

Daher ist es besonders wichtig, dass eine Rechtsschutzversicherung auch solche Kosten abdeckt. Andernfalls kann die finanzielle Belastung der Sanierungspflicht schnell untragbar werden. Zudem sollte man sich im Vorfeld genau über die Bedingungen der Versicherung informieren, um sicherzustellen, dass man im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung optimal abgesichert ist. Auch sollten Sie Ihren Versicherungsmakler dahingehend befragen, ob es und ggf. wie lange die sog. Karenzzeit ist. Diese bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen zwar die Versicherung abgeschlossen wurde, aber keine Leistungen abgerufen werden können. Zudem sollten Sie beachten, dass eine Rechtsschutzversicherung so gut wie nie greift, wenn der Leistungsfall (hier bspw. ein Bescheid einer Gemeinde zur Sanierung) bereits eingetreten ist.

Wer sich nicht rechtzeitig absichert, kann somit schnell in eine finanzielle Notlage geraten. Eine Rechtsschutzversicherung kann in diesem Fall eine sinnvolle Investition sein, um sich vor hohen Kosten zu schützen und im Ernstfall eine professionelle Vertretung vor Gericht zu gewährleisten.

Fazit

Wie Mark Twain schon sagte „In meinem Leben habe ich unvorstellbar viele Katastrophen erlitten – die meisten davon sind zum Glück nie eingetreten“.

Auch hier gilt dieses Zitat: Lassen Sie sich nicht verrückt machen. Aus meiner Sicht ist es nicht sehr wahrscheinlich, dass man mit aller Härte die Sanierungspflicht durchsetzen wird – schon gar nicht mit Zwangsenteignungen. Aber selbst wenn die grüne Ideologie maximal zuschlagen sollte, haben Sie effektive Methoden, sich hiergegen zur Wehr zu setzen. Sorgen Sie aber rechtzeitig vor und sichern Sie sich finanziell gegen etwaige Rechtsstreitigkeiten ab. Nur dann sind Sie wirklich frei in Ihren Entscheidungen und können rational überlegen, ob eine gerichtliche Streitigkeit einer Modernisierung vorzuziehen ist.